Decyzja o zakupie domu nie należy do najłatwiejszych, ale nie taki diabeł straszny jak go malują. Po prostu warto wiedzieć na co zwrócić uwagę przed jej podjęciem oraz zapoznać się z podstawowymi sformułowaniami, które będą nam w tym całym procesie towarzyszyć:
USTAWA DEWELOPERSKA – (tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011r.) dość szczegółowo reguluje obowiązki Dewelopera i zawiera korzystne dla Nabywców rozwiązania. Dzięki niej kupno domu znajdującego się z fazie realizacji nie jest – jak to było wcześniej – obarczone wysokim ryzykiem Nabywcy. Nadal w większości regułą jest, że za dom budowany przez Dewelopera płaci się w trakcie inwestycji, a nie dopiero po jej zakończeniu i przeniesieniu własności. Teraz jednak pieniądze wpłaca się na rachunek powierniczy, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać wymagane ustawą treści, a Deweloper musi przygotować prospekt informacyjny, który ułatwi Nabywcy ocenę jego oferty i wiarygodności.
DEWELOPER – ważne, by sprawdzić kto sprzedaje daną nieruchomość. Czy dany Deweloper jest rzetelny, czy już coś wybudował, czy można uzyskać jakieś opinie o nim. Ustawa deweloperska daje Nabywcy prawo wglądu w określone dokumenty związane z daną inwestycją oraz samym Deweloperem. Dokumenty te na żądanie Nabywcy Deweloper ma obowiązek udostępnić nieodpłatnie w swojej siedzibie. Są to:
1. aktualny stan Księgi Wieczystej nieruchomości
2. kopia prawomocnego pozwolenia na budowę,
3. projekt architektoniczno-budowlany inwestycji,
4. kopia aktualnego odpisu z KRS Dewelopera lub zaświadczenie o wpisie do CEIDG,
5. sprawozdanie finansowe Dewelopera za ostatnie dwa lata.
KSIĘGA WIECZYSTA – sprawdźmy w niej wszelkie obciążenia – w dziale IV dopuszczalny wpis to hipoteka pod zaciągnięty kredyt przez Dewelopera, zaś w dziale III wpisy o służebnościach np. dostawców poszczególnych mediów lub drogi dojazdowej prowadzącej do danej działki. W KW mogą pojawić się także wpisy o zawartych wcześniej umowach deweloperskich z innymi Nabywcami.
MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – warto sprawdzić w gminie ten dokument planistyczny, jak również SUiKZP – Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego – oba te dokumenty pokazują przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, jak i kierunki rozwoju przestrzennego.
PROSPEKT INFORMACYJNY – jest to dokument obowiązkowo sporządzany przez Dewelopera dla każdej inwestycji, a jego treść reguluje ustawa deweloperska. Prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zawierać następujące informacje:
– dane identyfikacyjne Dewelopera,
– opisane i udokumentowane przykłady wcześniej zrealizowanych inwestycji,
– szczegółowe informacje dotyczące działki,
– informacje dotyczące pozwolenia na budowę,
– termin rozpoczęcia i zakończenia budowy,
– opis przedsięwzięcia deweloperskiego,
– harmonogram prac budowlanych,
– zasady ewentualnej zmiany cen,
– informacje o bankowym rachunku powierniczym, służącym gromadzeniu środków od Nabywców,
– warunki odstąpienia od umowy,
– szczegółowe parametry kupowanego dom/lokalu/segmentu.
Do prospektu dołączany jest rzut kondygnacyjny oraz wzór umowy deweloperskiej.
UMOWA DEWELOPERSKA – powinna zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Większość danych zawartych w umowie deweloperskiej pokrywa się z zapisami umieszczonymi w prospekcie informacyjnym. Zgodnie z ustawą deweloperską umowa powinna zawierać przede wszystkim:
* dane stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia,
* cenę domu,
* informacje o działce, na której będzie realizowana inwestycja (nr księgi wieczystej, stan prawny, obciążenia),
* informację o usytuowaniu domu w obrębie działki,
* określenie cech, parametrów technicznych domu oraz standardu prac wykończeniowych,
* określenie powierzchni i rozkładu pomieszczeń,
* termin przeniesienia na Kupującego prawa własności mieszkania,
* harmonogram i wysokość wpłat dokonywanych przez Nabywcę na rzecz Dewelopera,
* informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
* informacje na temat gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (o ile Deweloper oferuje taką formę ochrony),
* numer pozwolenia na budowę,
* termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
* określenie zasad odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
* określenie wysokości kar umownych i odsetek,
* informacje o sposobie pomiaru powierzchni domu,
* oświadczenie Kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego,
* termin i sposób zawiadomienia o odbiorze domu,
* informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu/segmentu i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez Kupującego (o ile takie obciążenie istnieje),
* zobowiązanie Dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu/segmentu i przeniesienia prawa własności tego lokalu na Kupującego.
Możemy również sprawdzić, czy w umowie nie ma tzw. klauzul niedozwolonych. Rejestr tego typu postanowień umieszczanych przez Deweloperów w umowach jest dostępny na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
ZACZYNAJĄC poszukiwania domu warto w pierwszej kolejności oszacować swoje finansowe możliwości. Określenie zdolności kredytowej przez bank da nam punkt odniesienia i pozwoli jasno zdefiniować priorytety. Warto pamiętać, że wydatki nie kończą się w momencie otrzymania kluczy, a wykończenie domu może pochłonąć spore kwoty.
Do kosztów zakupu domu należy – oprócz kosztu jego wykończenia – dodać także:
– ewentualną prowizję Biura Nieruchomości, jeśli zakup domu od Dewelopera nastąpił przy współudziale takiego biura,
– koszty związane z kredytem,
– koszty notarialne – zakup domu od Dewelopera, będącego w trakcie budowy wiąże się z zawarciem 2 aktów notarialnych: umowy deweloperskiej i umowy przeniesienia własności. Zgodnie z ustawą deweloperską koszty tej pierwszej obie strony pokrywają po połowie, zaś w przypadku drugiej umowy całość kosztu pokrywa Nabywca.
Weryfikacja Dewelopera oraz wszelkich technicznych, prawnych i administracyjnych aspektów jest bardzo czaso- i racochłonna. Jednak właśnie od sprawdzenia wszystkich, nawet najmniejszych detali zależy późniejsze zadowolenie Klientów.