Decyzja o zakupie domu nie należy do najłatwiejszych, ale nie taki diabeł straszny jak go malują. Po prostu warto wiedzieć na co zwrócić uwagę przed jej podjęciem oraz zapoznać się z podstawowymi sformułowaniami, które będą nam w tym całym procesie towarzyszyć:

USTAWA DEWELOPERSKA –  (tj. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011r.) dość szczegółowo reguluje obowiązki Dewelopera i zawiera korzystne dla Nabywców rozwiązania. Dzięki niej kupno domu znajdującego się z fazie realizacji nie jest – jak to było wcześniej – obarczone wysokim ryzykiem Nabywcy. Nadal w większości regułą jest, że za dom budowany przez Dewelopera płaci się w trakcie inwestycji, a nie dopiero po jej zakończeniu i przeniesieniu własności. Teraz jednak pieniądze wpłaca się na rachunek powierniczy, umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać wymagane ustawą treści, a Deweloper musi przygotować prospekt informacyjny, który ułatwi Nabywcy ocenę jego oferty i wiarygodności.

DEWELOPER – ważne, by sprawdzić kto sprzedaje daną nieruchomość. Czy dany Deweloper jest rzetelny, czy już coś wybudował, czy można uzyskać jakieś opinie o nim.  Ustawa deweloperska daje Nabywcy prawo wglądu w określone dokumenty związane z daną inwestycją oraz samym Deweloperem. Dokumenty te na żądanie Nabywcy Deweloper ma obowiązek udostępnić nieodpłatnie w swojej siedzibie. Są to:

1. aktualny stan Księgi Wieczystej nieruchomości

2. kopia prawomocnego pozwolenia na budowę,

3. projekt architektoniczno-budowlany inwestycji,

4. kopia aktualnego odpisu z KRS Dewelopera lub zaświadczenie o wpisie do CEIDG,

5. sprawozdanie finansowe Dewelopera za ostatnie dwa lata.

KSIĘGA WIECZYSTA  – sprawdźmy w niej wszelkie obciążenia – w dziale IV dopuszczalny wpis to hipoteka pod zaciągnięty kredyt przez Dewelopera, zaś w dziale III wpisy o służebnościach np. dostawców poszczególnych mediów lub drogi dojazdowej prowadzącej do danej działki. W KW mogą pojawić się także wpisy o zawartych wcześniej umowach deweloperskich z innymi Nabywcami.

MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – warto sprawdzić w gminie ten dokument planistyczny, jak również SUiKZP – Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego – oba te dokumenty pokazują przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu, jak i kierunki rozwoju przestrzennego.

PROSPEKT INFORMACYJNY – jest to dokument obowiązkowo sporządzany przez Dewelopera dla każdej inwestycji, a jego treść reguluje ustawa deweloperska. Prospekt stanowi integralną część umowy deweloperskiej i powinien zawierać następujące informacje:

– dane identyfikacyjne Dewelopera,

– opisane i udokumentowane przykłady wcześniej zrealizowanych inwestycji,

– szczegółowe informacje dotyczące działki,

– informacje dotyczące pozwolenia na budowę,

– termin rozpoczęcia i zakończenia budowy,

– opis przedsięwzięcia deweloperskiego,

– harmonogram prac budowlanych,

– zasady ewentualnej zmiany cen,

– informacje o bankowym rachunku powierniczym, służącym gromadzeniu środków od Nabywców,

– warunki odstąpienia od umowy,

– szczegółowe parametry kupowanego dom/lokalu/segmentu.

Do prospektu dołączany jest rzut kondygnacyjny oraz wzór umowy deweloperskiej.

UMOWA DEWELOPERSKA – powinna zostać zawarta pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego, stanowiąc jednocześnie podstawę wpisu do księgi wieczystej, która prowadzona jest dla nieruchomości, na której ma zostać zrealizowane przedsięwzięcie deweloperskie. Większość danych zawartych w umowie deweloperskiej pokrywa się z zapisami umieszczonymi w prospekcie informacyjnym. Zgodnie z ustawą deweloperską umowa powinna zawierać przede wszystkim:

* dane stron umowy, datę i miejsce jej zawarcia,

* cenę domu,

* informacje o działce, na której będzie realizowana inwestycja  (nr księgi wieczystej, stan prawny, obciążenia),

* informację o usytuowaniu domu w obrębie działki,

* określenie cech, parametrów technicznych domu oraz standardu prac wykończeniowych,

* określenie powierzchni i rozkładu pomieszczeń,

* termin przeniesienia na Kupującego prawa własności mieszkania,

* harmonogram i wysokość wpłat dokonywanych przez Nabywcę na rzecz Dewelopera,

* informacje o mieszkaniowym rachunku powierniczym,

* informacje na temat gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (o ile Deweloper oferuje taką formę ochrony),

* numer pozwolenia na budowę,

* termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,

* określenie zasad odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,

* określenie wysokości kar umownych i odsetek,

* informacje o sposobie pomiaru powierzchni domu,

* oświadczenie Kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego,

* termin i sposób zawiadomienia o odbiorze domu,

* informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu/segmentu i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez Kupującego (o ile takie obciążenie istnieje),

* zobowiązanie Dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu/segmentu i przeniesienia prawa własności tego lokalu na Kupującego.

Możemy również sprawdzić, czy w umowie nie ma tzw. klauzul niedozwolonych. Rejestr tego typu postanowień umieszczanych przez Deweloperów w umowach jest dostępny na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. 

ZACZYNAJĄC poszukiwania domu warto w pierwszej kolejności  oszacować swoje finansowe możliwości.  Określenie zdolności kredytowej przez bank da nam punkt odniesienia i pozwoli jasno zdefiniować priorytety. Warto pamiętać, że wydatki nie kończą się w momencie otrzymania kluczy, a wykończenie domu może pochłonąć spore kwoty.

Do kosztów zakupu domu należy – oprócz kosztu jego wykończenia – dodać także:

– ewentualną prowizję Biura Nieruchomości, jeśli zakup domu od Dewelopera nastąpił przy współudziale takiego biura,

– koszty związane z kredytem,

– koszty notarialne – zakup domu od Dewelopera, będącego w trakcie budowy wiąże się z zawarciem 2 aktów notarialnych: umowy deweloperskiej i umowy przeniesienia własności. Zgodnie z ustawą deweloperską koszty tej pierwszej obie strony pokrywają po połowie, zaś w przypadku drugiej umowy całość kosztu pokrywa Nabywca.

Weryfikacja Dewelopera oraz wszelkich technicznych, prawnych i administracyjnych aspektów jest bardzo czaso- i racochłonna. Jednak właśnie od sprawdzenia wszystkich, nawet najmniejszych detali zależy późniejsze zadowolenie Klientów.